Năm 2021, có khoảng 17.000 căn hộ được chào bán tại Hà Nội, dẫn đến tổng lượng mở bán mới giảm 7% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là năm thứ hai sụt giảm nguồn cung mới do tác động của COVID-19. Xét về phân khúc, căn hộ trung cấp vẫn là sản phẩm phổ biến nhất cung cấp ra thị trường, chiếm 72% tổng nguồn cung chào bán mới trong năm. Trong khi đó, phân khúc cao cấp đứng thứ hai với gần 1/4 tổng nguồn cung mới - đây đánh dấu tỷ trọng cao nhất đến từ phân khúc này trong vòng 3 năm qua. Đáng chú ý, Hà Nội chứng kiến ​​sự ra đời của dự án đầu tiên thuộc phân khúc siêu sang tại khu vực trung tâm, lập kỷ lục mới về giá bán căn hộ tại Thành phố. Về vị trí, Khu Đông tiếp tục có nguồn cung mới lớn nhất trong hai năm liên tiếp do sự mở bán từ các khu đô thị lớn trong khu vực bao gồm Vinhomes Ocean Park và Ecopark. Cụm dân cư này chiếm gần một nửa lượng chào bán mới trong năm, tiếp theo là khu Tây (35%) và khu Nam (15%). Sau một năm không có nguồn cung mới, CBD và Midtown đã ghi nhận lượng mở bán từ ba dự án cho thấy sự phát triển mạnh mẽ hơn của phân khúc cao cấp tại thị trường Hà Nội.

Trong bối cảnh các hoạt động bán hàng bị gián đoạn do làn sóng COVID-19 mới từ cuối tháng 7 đến cuối tháng 9 và một số hạn chế trong việc tổ chức các sự kiện trong năm, số lượng đơn vị bán được ghi nhận trong năm 2021 đạt khoảng 17.000 chiếc, giảm 9% so với cùng kỳ năm ngoái, nhưng vượt một chút so với tổng số sản phẩm mới ra mắt . Tuy nhiên, thị trường chứng kiến ​​tín hiệu tích cực về tỷ lệ bán ra của các dự án mới mở bán. Năm 2021, các dự án mới chào bán đạt tỷ lệ bán trung bình 47% trong quý mở bán đầu tiên, cao hơn tỷ lệ được ghi nhận trong giai đoạn 2019 - 2020 (41% - 42%).

Tính đến cuối năm 2021, giá sơ cấp căn hộ để bán tại Hà Nội đạt trung bình 1.596 USD / m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 13% so với cùng kỳ - mức tăng trưởng hàng năm cao nhất trong vòng 5 năm qua. Giá sơ cấp tăng chủ yếu do sự ra mắt của các dự án ở các vị trí đắc địa ở khu trung tâm và khu trung tâm và nâng cấp vị trí của các dự án phát triển khu đô thị đã được thực hiện trong vài năm qua. Trên thị trường thứ cấp, giá chào bán trung bình ở mức 1.213 USD / m2 vào cuối năm 2021, tăng 4% so với cùng kỳ năm ngoái. Các khu vực có nguồn cung mới hạn chế trong hai năm qua như quận Tây Hồ, Cầu Giấy và Đống Đa, là một trong những khu vực ghi nhận mức tăng giá so với cùng kỳ năm ngoái hơn 6%, cao hơn mức trung bình của thị trường năm 2021.

Về sau, lượng mở bán mới dự kiến ​​sẽ tăng trở lại vào năm 2022, đạt khoảng 26.000 - 28.000 đơn vị. Các căn bán được dự kiến ​​sẽ phục hồi trong năm tới nhờ nhu cầu nội địa ổn định và (dự kiến) trở lại của người mua nước ngoài. Giá sơ cấp được dự báo sẽ tăng 5-7% mỗi năm trong ba năm tới nhờ vị trí được nâng cấp trong các dự án khu đô thị và dự kiến ​​ra mắt các dự án cao cấp và hạng sang ở các vị trí đắc địa. 

Lưu ý về tiêu chí xếp hạng căn hộ của Sol Asia:

1. Siêu sang: dự án có giá sơ cấp trên 12.000 USD / m2
2. Hạng sang: dự án có giá sơ cấp từ 4.000 USD / m2 đến dưới 12.000 USD / m2
3. Cao cấp: dự án có giá sơ cấp từ 2.000 USD / m2 đến dưới 4.000 USD / m2
4. Loại trung cấp: các dự án có giá sơ cấp từ 1.000 USD / m2 đến dưới 2.000 USD / m2
5. Bình dân: các dự án có giá sơ cấp dưới 1.000 USD / m2

Giá sơ cấp trung bình: US $ psm (không bao gồm VAT và phí bảo trì, được trích dẫn trên NSA), bao gồm tất cả các dự án có sẵn để bán

Thị trường Văn phòng Hà Nội

Năm 2021, thị trường văn phòng Hà Nội chào đón một dự án hạng A lớn nằm ở ngoại ô với quy mô gần 90.000m2 NLA. Tổng nguồn cung văn phòng của thị trường Hà Nội duy trì ở mức 1,6 triệu m2 NLA, với 37% tổng nguồn cung đến từ các dự án hạng A.

Trong khi dịch COVID-19 tiếp tục ảnh hưởng đến thị trường văn phòng tại Hà Nội và TP HCM, nó đang có dấu hiệu phục hồi khi lượng chuyển nhượng ròng tích cực được ghi nhận mặc dù tình trạng khóa cửa kéo dài. Tổng lượng hấp thụ thuần của thị trường văn phòng Hà Nội và Tp.HCM là 120.000m2 vào năm 2021. Đây là mức tăng mạnh trở lại từ năm 2020 khi lượng tiêu thụ âm được ghi nhận.

Với sự phục hồi tỷ lệ hấp thụ của thị trường văn phòng, tỷ lệ trống trung bình của các dự án văn phòng hiện hữu cải thiện nhẹ. Tuy nhiên, với tác động của một dự án hạng A mới ra mắt trong quý trước, tỷ lệ trống trung bình của văn phòng hạng A tại Hà Nội đạt 30,0%, giảm 0,9 điểm phần trăm theo quý và tăng 5,9 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái. Nếu loại trừ dự án mới, tỷ lệ trống Hạng A chỉ đạt 19,1%, giảm 5,0 điểm% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, tỷ lệ trống của văn phòng hạng B đạt trung bình 10,5%, giảm 1,0 điểm phần trăm theo quý và 4,9 điểm phần trăm theo năm.

Giá thuê bắt đầu được cải thiện sau một thời gian ổn định. Nếu loại trừ dự án mới, trong quý 4 năm 2021, giá chào thuê Hạng A đạt 27,3 USD / m2 / tháng, tăng 0,5% theo quý và 1,0% theo năm. Trong khi đó, giá thuê văn phòng Hạng B vẫn ổn định ở mức $ 14,0 / m2 / tháng, tăng nhẹ 0,2 so với cùng kỳ.

Theo số liệu giao dịch ghi nhận, việc mở rộng và chuyển văn phòng là xu hướng phổ biến nhất trong năm 2021, chiếm 78% tổng lượng giao dịch tại Hà Nội. Bất chấp ảnh hưởng của đại dịch, không có giao dịch nào bị thu hẹp hoặc từ bỏ trong năm 2021. Về ngành, các ngành Ngân hàng / Tài chính / Bảo hiểm, Sản xuất và Công nghệ / Truyền thông / Viễn thông vẫn là những ngành chủ chốt của sự chuyển dịch. Tính đến năm 2021, Việt Nam có 3.800 công ty khởi nghiệp hoạt động trong lĩnh vực Fintech, Gaming, Edutech và Medtech.

Tiến độ thi công tại một số dự án bị chậm do ảnh hưởng của đại dịch và các biện pháp hạn chế. Một dự án hạng B mới với tổng diện tích 25.000m2 sẽ mở cửa vào quý đầu tiên của năm 2022. Thị trường văn phòng Hà Nội dự kiến ​​sẽ chào đón khoảng 140.000m2 diện tích văn phòng mới vào năm 2022, tương đương với mức tăng trưởng 9% về tổng nguồn cung và hơn 110.000m2 từ năm 2023 trở đi, với phần lớn không gian tập trung ở Midtown và phía Tây. Tỷ lệ hấp thụ dự kiến ​​sẽ tiếp tục tăng vào năm 2022 trong khi giá chào thuê trung bình của các dự án hiện tại được kỳ vọng sẽ duy trì ổn định.

Thị trường bán lẻ Hà Nội

Trong quý 4 năm 2021, thị trường bán lẻ tiếp tục chịu tác động nặng nề của làn sóng COVID-19 lần thứ 4 từ quý trước, mặc dù thành phố đang lưu ý về hy vọng phục hồi của thị trường trong “giai đoạn bình thường mới” vào cuối năm.

Về nguồn cung, thị trường bán lẻ Hà Nội không ghi nhận dự án mới nào đi vào hoạt động trong quý cuối năm 2021. Nguồn cung bán lẻ không đổi ở mức hơn một triệu m2, NLA. Việc mở cửa bị trì hoãn đã khiến nguồn cung mới được quan sát thấy trong năm 2021 thấp hơn.

Về diễn biến thị trường, do thị trường đã dần hấp thụ các tác động bị trì hoãn từ thời gian đóng cửa trong quý vừa qua nên các dấu hiệu phục hồi chưa được ghi nhận đáng kể. Giá thuê tầng trệt và tầng 1 (chưa bao gồm VAT và phí dịch vụ) tại các vị trí ngoài trung tâm tiếp tục giảm do một số dự án có tỷ lệ trống cao đề xuất giảm giá để thu hút khách thuê mới, cũng như giữ chân khách thuê hiện tại để ổn định. tỷ lệ lấp đầy. Giá chào thuê giảm 0,2% theo quý và 3,3% theo năm, đạt trung bình 24 USD / m2 / tháng. Về tỷ lệ trống, mặc dù đã có một số hoạt động mở rộng nhưng tỷ lệ trống vẫn tăng lên đạt 16,8%, tăng 1,8 điểm phần trăm so với quý trước và 4,3 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái. Một số trung tâm mua sắm tại Long Biên và các quận xa hơn từ khu vực trung tâm như quận Nam Từ Liêm và quận Hà Đông tiếp tục ghi nhận tỷ lệ trống cao từ 40-45%. Giá chào thuê trung bình tại khu vực Trung tâm Hà Nội; tuy nhiên, tăng nhẹ 3% so với quý trước trong khi giảm 1,9% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 106 USD / m2 / tháng. Tỷ lệ trống tại khu vực trung tâm đạt 12,9%, tăng 2,4 điểm phần trăm so với quý trước trong khi giảm 1,4 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái.

Đối mặt với ảnh hưởng kéo dài của đại dịch trong khi thích ứng với “giai đoạn bình thường mới”, cả nhà phát triển bán lẻ và khách thuê đã chủ động điều chỉnh về phía mình. Các chủ đầu tư bán lẻ lớn tiếp tục thực hiện chính sách cho thuê để hỗ trợ những khách thuê chịu ảnh hưởng trực tiếp của đại dịch như F&B, rạp chiếu phim, trung tâm giải trí. Ngoài ra, việc tái cơ cấu người thuê đã diễn ra. Ví dụ, trong lĩnh vực F & B, những thay đổi lớn đã được thực hiện trong việc giảm quy mô diện tích cho thuê và chuyển đổi hình thức cửa hàng, từ tiêu chuẩn “truyền thống” sang ki-ốt. Ở các lĩnh vực khác, khách thuê tập trung vào việc tăng điểm bán hàng / đa dạng hóa mạng lưới POS.

Về việc mở rộng và gia nhập mới, sau khoảng thời gian khá trầm lắng trong Q3, các trung tâm mua sắm xung quanh thành phố đã đón một lượng khách thuê mới đến từ các tập đoàn lớn (cả nước ngoài và trong nước) trong quý này. Dyson, Sandro & Maje là một trong những công ty mới gia nhập Hà Nội trong quý.

Mặc dù thị trường Hà Nội không ghi nhận nguồn cung mới nào trong năm nay, nhưng dự kiến ​​sẽ có thêm gần 300.000 m2 NLA tham gia thị trường vào năm 2024, tương đương gần 30% tổng nguồn cung. Hầu hết các dự án mới này sẽ nằm ở khu vực ngoài trung tâm. Cư dân khu vực Bắc và Nam thành phố sẽ có thêm lựa chọn mua sắm và tận hưởng các dịch vụ khi hai dự án quy mô lớn là Lotte Mall Hà Nội và Aeon Mall Hoàng Mai dự kiến ​​hoàn thành vào năm 2023-2024.

Mặc dù thực tế là thị trường không hoạt động tốt trong năm 2021 do tác động của Covid-19, các dấu hiệu phục hồi đã được nhìn thấy trong giai đoạn vừa qua. Lưu lượng truy cập vào các trung tâm mua sắm tăng lên vào cuối năm 2021, niềm tin mạnh mẽ của các nhà bán lẻ liên quan đến các kế hoạch ra mắt thú vị vào năm 2022 và chi tiêu của người tiêu dùng cao hơn là một số ví dụ. Theo Sol Asia, giá thuê trung bình trên toàn thành phố dự kiến ​​sẽ phục hồi 1,5-2% trong năm tới trong khi tỷ lệ trống tăng gần 3 điểm phần trăm. Ngoài ra, sự phục hồi của doanh số bán lẻ hy vọng có thể tác động tích cực đến thị trường cho thuê bán lẻ trong những tháng tới. Khi các biện pháp giảm khoảng cách xã hội được nới lỏng tiếp tục diễn ra cùng với chiến dịch tiêm chủng liều nhắc lại, một sự phục hồi mạnh mẽ và tâm lý thị trường lạc quan dự kiến ​​sẽ diễn ra trong năm tới.

Thị trường công nghiệp Việt Nam

Năm 2021, thị trường công nghiệp Việt Nam bị thách thức bởi hai làn sóng COVID-19 tại các vùng công nghiệp trọng điểm ở cả miền Bắc và miền Nam. Chuỗi cung ứng tạm thời bị gián đoạn vào Quý 3 năm 2021 do nhiều biện pháp phòng ngừa COVID-19 trên toàn quốc. Chính phủ trung ương đã hỗ trợ mạnh mẽ và quyết liệt để giúp thị trường công nghiệp duy trì hoạt động tích cực tổng thể và phục hồi nhanh chóng khi các biện pháp phòng ngừa COVID-19 được nới lỏng vào quý 4 năm 2021.

Theo Báo cáo Quan điểm Quý 4 năm 2021, sự gián đoạn chuỗi cung ứng đã tạo ra cơ hội mới cho các khu công nghiệp và hậu cần ở những khu vực gần cảng biển, cảng nội địa và sân bay. Xu hướng này xảy ra do những thay đổi trong quản lý rủi ro của chuỗi cung ứng. Các ưu tiên mới là đa dạng hóa nguồn cung ứng và cơ sở sản xuất, tăng lượng hàng tồn kho tại địa phương và đến gần các điểm tiêu thụ hơn.

Trong quý 4 năm 2021, tỷ lệ lấp đầy trung bình của các khu công nghiệp hiện hữu tại 5 tỉnh, thành phố công nghiệp trọng điểm phía Bắc (Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương và Hải Phòng) đạt 79,3%, tăng 3,6 điểm phần trăm so với cùng kỳ. Tương tự, tỷ lệ lấp đầy của 4 tỉnh, thành phố công nghiệp trọng điểm phía Nam đạt 87,3%, tăng 0,11 điểm phần trăm so với cùng kỳ. Về các giao dịch được ghi nhận trong năm 2021, quy mô giao dịch cho thuê đất dao động từ 3ha đến 40ha, với quy mô đất phổ biến từ 3ha đến 5ha. Các giao dịch lớn với quy mô đất từ ​​20-40ha được ghi nhận từ các khách thuê trong các ngành hậu cần, điện tử và sản xuất đồ chơi.

Về ngành, logistics và điện tử hoạt động sôi nổi với nhiều giao dịch khác nhau ở cả miền Bắc và miền Nam Việt Nam. Ngoài ra, các ngành công nghiệp đóng gói và năng lượng mặt trời ở miền Bắc, đồ nội thất và thiết bị y tế ở miền Nam đang nổi lên với số lượng thương vụ được thực hiện ngày càng tăng.

Do tỷ lệ lấp đầy cải thiện, giá chào thuê trung bình ổn định tại các tỉnh / thành phố công nghiệp lớn mặc dù có COVID-19. Đặc biệt, các khu công nghiệp trong bán kính 1 giờ di chuyển từ TP HCM và Hà Nội tăng giá chào thuê từ 15% -32%.

Với nhu cầu thuê vững chắc nhờ sự dịch chuyển chuỗi cung ứng và sự cải thiện của cơ sở hạ tầng (Trung Lương - Mỹ Thuận, Dầu Giây - Phan Thiết ở phía Nam; cao tốc Vân Đồn - Móng Cái, Ninh Bình - Hải Phòng ở phía Bắc), khu công nghiệp thị trường ghi nhận sự mở rộng và sự gia nhập của các nhà phát triển mới. Các nhà phát triển nước ngoài đã mở rộng danh mục đầu tư của họ bằng cách mua lại đất đai và tài sản, liên doanh với các nhà phát triển trong nước. Mặt khác, các nhà phát triển địa phương mạnh có thể đàm phán và mua đất trực tiếp từ chính phủ.

Hoạt động của nhà kho / nhà xưởng xây sẵn vẫn ổn định. Tại các trung tâm nhà kho / nhà xưởng xây sẵn mới, giá chào thuê tăng 5% -17% chủ yếu do thông số kỹ thuật tốt hơn.

Trong hai năm 2022 và 2023, nguồn cung đất công nghiệp dự kiến ​​sẽ tăng trên 7.000 ha cho cả miền Bắc và miền Nam. Trong đó, các tỉnh / thành phố loại 2 chiếm tỷ trọng lần lượt là 20% và 30% ở miền Nam và miền Bắc. Trong những năm qua, các tỉnh / thành phố loại 2 ở phía Bắc, đặc biệt là Quảng Ninh, đã có sự phát triển đáng kể do cơ sở hạ tầng được cải thiện. Giá chào thuê trung bình được dự đoán sẽ đạt mức tăng trưởng hàng năm 4% ở cả hai khu vực do nguồn cung tăng trưởng mạnh hơn.

Tuyên bố từ chối trách nhiệm:

Sol Asia đều không đưa ra bất kỳ bảo đảm hoặc tuyên bố nào về tính chính xác ngụ ý của thông tin có trong tài liệu này.